QY球友会app下载2023年国家扩内需战略启动，大力支持养老服务消费，去年的中央经济工作会议明确要把恢复和扩大消费摆在优先位置，

　　与此同时，2022年康养投资创历史新高，呈倍增长。据克而瑞漾美测算：2022年养老产业规模达9万亿元，2025年养老产业规模将突破12万亿元，2024年前后有望提前迈入养老产业转折期，产业销售额进一步加速。根据克而瑞物管监测，目前上市物企中有7家布局社区养老，3家提及居家养老、上门服务。我们应该如何看待养老项目的发展模式？如何破解重资产模式的难点？物业服务企业应该如何从中探寻机会？本文将与大家一起探讨这些问题。

　　行业普遍采用重资产运营模式下的养老项目，一般用大额会员卡或大额押金卡模式。但2021年起，多数省市陆续出台养老领域有关会员制、押金制模式的限制性政策（见表1），不仅对可销售会员卡、收取会员费/押金/预付费/定金的养老机构前置条件进行限制，也对可收取的金额进行限定。一边是真金白银的高额成本投入，一边是监管政策的限制，再加上低迷下滑的经济形势，重资产型养老企业的日子越来越难。除了对重资产投入有较高承受力的少数险资企业、央国企之外，大量的养老企业亟需寻求突破。

　　康养不动产证券化，通常用在自持类物业，如各种闲置物业改造、医疗划拨用地、集体用地、公共配套设施用地、商服用地、军产用地、产业用地、旅游用地、商办用地等。

　　康养资产证券化目前主要有两个方向，一个是康养不动产ABN，一个是康养REITs。

　　不动产ABN是以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式。ABN融资模式是2021年起银行间市场交易协会重点推广的业务，将传统商办融资引入到康养领域，当下ABN框架研发成熟，项目符合条件即可推动实施。

　　康养不动产ABN模式相较于CMBS具有“融资规模大、发行周期短、资产可出表、长周期低利率”等特点。

　　养老项目重在运营，不光开发时需要更多的资金去配备养老设施，开发后的运营更会积压成本，导致其在资金回款周期上，拉得更长。REITs可以为养老项目获取长期低价的资金，还能将开发商和运营商从高负债及紧张的还款压力中抽离出来，专心于养老项目的后期运营管理，正好满足了养老产业的各方面需求，真正实现“投融管退”业务闭环。

　　康养产业REITs曙光已现。2022年7月25日，苏州市政府发布《市政府办公室关于印发苏州市康养产业高质量发展行动计划（2022～2025年）的通知》，其中明确提出：

　　● 支持各类资本依托REITs试点创新康养产业相关投资品种，探索设立养老产业投资引导基金。

　　●支持康养产业园区盘活存量资产，依法合规开展不动产投资信托基金（REITs）试点，对成功发行基础设施REITs产品的本市原始权益人，比照企业上市进行扶持。

　　当前中国康养REITs还未真正落地，但已在加速推进中。一方面，国内公募REITs尚未开放康养通道；另一方面，国内康养产业处于起步发展阶段，康养项目需要一定的时间去培育，康养项目发行REITs原则上需经营3年以上，现金流持续稳定，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正，且3年资产回报率原则上不低于4%。

　　他山之石：随着国内康养REITs加速推进，也要借鉴一下国际经验，当下养老服务消费已上升至“三驾马车之一”，未来康养REITs推进的速度将会更快。

　　REITs是美国主要的养老模式，而美国养老REITs分两种模式：一种是净出租模式。另一种是委托经营模式。

　　●净出租模式：是指养老物业整体出租给运营商，REITs公司赚取的是物业所带来的增值收益及租金收益。

　　●委托经营模式：REITs公司既是作为物业所有者，也是经营者，不光赚取物业带来的增值收益，同时也希望获得物业运营带来的收益。

　　在净出租模式下，REITs的风险更低、收益更稳定，而委托经营模式，则会给REITs公司带来更大的收益想象空间，同时也让投资人承担更大的风险。在保守与激进中，多数企业一般采取二者结合的模式来平衡风险收益。

　　美国养老REITs模式的核心，是通过开发商、投资商和运营商的角色分离实现开发利润、租金收益、资产升值收益与经营管理收益的分离。

　　●投资方：获得长期的、低成本的资金，将持有资产长期租赁获得稳定租金方式盈利；

　　●开发商：利用自己的专业优势，按照投资方或运营方要求修建或改造房屋，按照事先约定好的价格出让给投资商或运营商，快速回笼开发资金；

　　●运营方：以轻资产运营为主，通过运营管理形成规模效应，打造品优势，放大经营现金流。

　　●我国目前养老产业自身不成熟。真正的养老项目，需要将养老配套与运营管理相结合，这就对开发商和投资商提出了更高的要求，除了足够的资本金外，还需要专业的资产管理团队，能通过专业化的经营配套设施，获得稳定的管理收益。但是在目前市场上，养老项目发展并不成熟，大部分项目都处于微利甚至亏损状态，养老项目普遍的一个问题就是，开发规划与最终落实存在差距，继而引起一系列问题。

　　●商业模式问题。以美国养老REITs为例，美国养老产业整个产业链条清晰，使得养老产业形成一个良性的循环系统，联合起来具有资金成本最低、规模化速度最快、抗冲击能力最强的优势。但是我国养老产业属于起步发展阶段，养老链条上的定位并不清晰，并没有发挥综合优势，同时还容易出现重复建设的问题。

　　●项目合规性和收益性。满足REITs的发行条件特别是收益性方面仍有较大难点。

　　在国内康养REITs正式落地之前，应该将康养ABN与康养REITs结合，ABN的恰好解决了康养项目运营的爬坡时间,康养不动产ABN对外发行仅需要项目资产的预期收益，不需要成熟运营条件和连续3年稳定资产回报率要求。对于康养项目而言，项目前期开发与改造需要大量资金需求，ABN刚好可以满足当下融资，待项目稳定运营3-5年后，即可与康养REITs实现完美衔接，即发行公募REITs产品实现退出。

　　11月10日，泰康人寿、泰康健投联合五矿信托，在寿险市场成功推出首单信托直付养老社区的“养老类保险金信托”。由此，保险公司、信托公司、养老社区多方机构资源融合、流程连接的养老类保险金信托服务模式正式落地。

　　●企业端：（1）保险与养老社区关联，引入信托，打通支付；（2）实现康养资产的个人金融属性合规化；（3）为开发企业提供快速回款、收入确认和信用加持；（4）一定程度规避会员制等预付费政策限制。

　　● 客户端：（1）资产隔离，增强安全性，避免外流或减损；（2）财富定向传承，灵活分配；（3）链接更多康养资源，提供多样化权益；（4）简化繁琐支付手续，更多精力用于享老。

　　在当下和未来，很多险资企业也都在陆续跟进，将养老保险金信托模式替代“保险+养老”传统模式，升级创新“保险+养老+信托”新模式。

　　随着60+财富人群的退休，未来15年将实现年均2000万以上老年人口入场，产权式康养物业也将成为未来的重要模式。2022年长三角区域市场出现首个CLRC康养社区样板——路劲金东方玖园，客户定位以50岁以上的活力康养人群，是一座集颐养、休闲、娱乐、生活为一体的高端康养CLRC持续生活退休型社区，项目通过住宅招拍挂拿地，主动建设产权式康养社区，项目去化情况比较好，首开即售罄，已开启区域市场逆势热销“新奇迹”。

　　从土地供给上，由试点建设，转向全面鼓励建设。受政策推动影响，全龄友好社区起始于北京，由2022年4月第二次集中供地开始，3宗住宅土地由试点建设“全龄友好社区”，转向8月份与11月份的第三和第四批次供地的全面鼓励建设。

　　从政策扶持上，客户购买试点项目可享受政策优惠。对中心城区老年家庭（60周岁及以上）购买全龄友好社区试点项目，并把户口迁至试点项目所在地的，给予一定支持政策：（1）老年家庭名下无住房且无在途贷款的，购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%，以及相应的贷款优惠利率；（2）购买试点项目140㎡以下住房的，按首套房首付比例35%、二套房首付60%执行；（3）其子女可作为共同借款人申请贷款。

　　从产品建设上，增加适老化设计要求与定向增加康养服务配套，允许项目增建500-1000平方米用于满足老年人日常需求的养老服务设施。

　　全龄友好社区将会增加房企竞争力，增加拿地机会。一方面，全龄友好社区对养老运营和适老化有一定要求，会提高拿地门槛；另一方面，有养老能力的房企增加拿地机会，竞争格局会悄然发生变化。